《物权法》的实施将对企业注册工作产生积极的促进作用：有助于进一步理顺产权关系，提高市场主体规范程度，保护企业、股东和相关权益人的利益。我们应当加强学习，提升登记水平，避免工作失误。

一、   企业住所的限制性规定。

《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。本条对工商登记中的场地审查提出了新的要求。登记申请人提交的经营场所（住所）证明中，应当明确标明房屋用途为“商业”。而以住宅性质的房屋为场所进行生产、加工、商业、服务业等经营行为（即“住改商”行为），将受到很大限制。
    
　　在住宅小区中出现经营性市场主体的情况现在很常见，将来也不会少。在今年10月1日后，我们在这类登记中除了要审查申请人是否经有利害关系的业主同意外，还要审查住宅变经营性用房这种改变是否违反了法律、法规以及管理规约。这里的“管理规约”应为该小区内的业主大会共同制定的业主公约。
    
　　《土地管理法》第12条规定“依法改变土地权属和用途的，应该办理土地变更登记手续”；《城市房地产管理法》第17条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。根据这些规定，土地使用者（在完成商品房买卖之后已经由开发商变成个人即该业主）要想实现“住改商”，首先需要到相关部门办理土地使用权变更登记，在同一宗土地之上的高层建筑中，单独或者小部分变更一部分的空间土地使用权，现在还无法确认有多少可能性。如果可能，才涉及到取得有利害关系的业主同意；如果不可能，是否意味着无论利害关系人同意与否，工商部门对“住改商”行为登记发照，都违反了土地和房屋方面的法律规定？这是一个必须加以解决的问题。

二、   企业非农业建设用地权的确认。

《物权法》第一百五十一条规定：集体所有的土地作为

建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。

由以上规定来看，农村企业提交的经营场所证明中是应当提交法定证件的，而不能仅凭与村委的一纸租赁协议就认可其经营场所。否则一方面默认了企业与村委的违法行为，另一方面也很容易因非法占地而侵犯农民的利益。

三、   企业章程中关于物权（股权表决权、收益权）的审

查责任。

公司股权也是一种物权，日常登记中常见到夫妻公司，赠股公司，均股公司因在章程中没有合理制定表决权、收益权而形成僵局公司，对企业和股东造成不可估量的损失，给企业登记工作也带来不少麻烦。对此，我们登记人员应当积极开展行政指导，引导企业灵活运用新《公司法》第四十四条：股东会会议由股东按照出资比例行使表决权；但是，公司章程另有规定的除外。从而合理制定章程，保障股权的实现和不受侵犯。

四、   质权的影响。

根据《物权法》第二百二十三条规定，股权可以出质，属于权利质押。这为企业融资提供了途径，但因为企业的动态性、股权价值可变性决定这种质权的风险性，在登记过程中尤其要注意以下几个方面。

1、《物权法》第二百二十六条：以其他股权出质的，质权自工商行政管理部办理出质登记时设立。《中华人民共和国担保法》第七十八条：以有限责任公司的股份出质的，适用公司法股份转让的有关规定。质押合同自股份出质记载于股东名册之日起生效。从以上两条看出，工商登记工作又增加了新的内容和责任，但在今后的工作中如何办理出质手续，出质股权的企业应当提交什么材料呢？有待于进一步明确和规范。比如，股东要以股权出质，首先要征得其他股东的同意，才能办理质权登记。

２、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百零四条：以依法可以转让的股份、股票出质的，质权的效力及于股份、股票的法定孳息。《物权法》第一百一十六条：法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。从这两条看，法律仅就出质期间股权收益的归属做了规定，而对出质期间质权人是否对公司重大事项有参与表决权力没有表述。这样就有可能出现公司股东恶意串通转移公司资产，使公司资产减少甚至资不抵债，从而使质权人的权利得不到全面有效保护。

３、《物权法》第二百零八条：债权人有权就该动产优先受偿。从这一点上推断，股权出质必须经过其他股东的同意。而不能由出质人和质权人单方登记。因为这样才能避免出质人与质权人串通变相绕过其他股东的优先购买权来进行股权对外转让。